Dans le secteur immobilier, il est obligatoire de détenir une carte professionnelle pour exercer certaines activités. Cette obligation est prévue par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 (Légifrance), qui encadre strictement les professions liées à la transaction, la gestion et le syndic de copropriété.
Beaucoup de porteurs de projets confondent les différentes cartes professionnelles délivrées par la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) : la carte T, la carte G et la carte S. Pourtant, chacune correspond à un champ d’activité bien défini.
👉 Dans cet article, nous allons expliquer en détail les différences entre ces cartes, avec des exemples concrets pour comprendre quelle carte est obligatoire selon votre projet immobilier.
La carte T : transaction sur immeubles et fonds de commerce
La carte T, pour “Transaction”, est la carte professionnelle qui autorise à réaliser des opérations de vente, d’achat, de location ou de recherche d’immeubles et de fonds de commerce. C’est la plus connue, car elle correspond au métier classique d’agent immobilier.
Selon l’article 1 de la loi Hoguet, nul ne peut, sans détenir cette carte, “s’entremettre, même à titre accessoire, dans les transactions portant sur des immeubles ou fonds de commerce”.
Activités couvertes par la carte T
Avec la carte T, il est possible de :
- Vendre des appartements, maisons ou terrains au nom de clients
- Rechercher des biens pour le compte d’acquéreurs
- Signer des mandats de location simple ou exclusive (mise en location, mais sans gestion courante du bien)
En revanche, la carte T ne permet pas de gérer au quotidien les loyers ou charges : cela relève de la carte G (gestion).
Exemple concret
Un agent immobilier qui ouvre son agence et propose la vente d’un appartement à Lyon doit obligatoirement disposer de la carte T. Sans elle, il s’exposerait à des sanctions pénales (jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende selon l’article 14 de la loi Hoguet).
👉 Pour aller plus loin sur ce sujet, voir notre article : comment-obtenir-carte-t-cci
La carte G : gestion immobilière et locative
La carte G, pour “Gestion”, est la carte professionnelle qui permet d’exercer des activités de gestion immobilière. Elle est indispensable pour toute personne qui administre des biens pour le compte de propriétaires, en percevant ou en reversant des loyers.
D’après la loi Hoguet du 2 janvier 1970, la gestion locative est une activité réglementée au même titre que la transaction. La carte G s’applique donc à tout administrateur de biens.
Activités couvertes par la carte G
Avec la carte G, un professionnel peut :
- Percevoir les loyers auprès des locataires et les reverser aux propriétaires
- Établir les quittances de loyers
- Assurer la gestion courante (travaux, entretien, réparations)
- Signer des mandats de gestion locative
La carte G ne donne pas le droit de vendre des biens : seule la carte T couvre la transaction.
Exemple concret
Un administrateur de biens qui gère 50 lots locatifs à Paris doit détenir une carte G. Cela lui permet d’encaisser les loyers pour le compte des bailleurs, de gérer les dépannages et de suivre les obligations fiscales liées à la location.
La carte S : syndic de copropriété
La carte S, pour “Syndic”, est la carte professionnelle qui autorise à exercer l’activité de syndic de copropriété. Elle est obligatoire pour toute personne physique ou morale qui administre les parties communes d’un immeuble en copropriété, au nom et pour le compte des copropriétaires.
Cette carte est délivrée par la CCI comme la carte T et la carte G, mais elle vise un champ d’activité très spécifique : la gestion des copropriétés. Elle a été introduite pour distinguer clairement le métier de syndic de celui d’administrateur de biens.
Définition juridique
Selon la loi Hoguet (Légifrance) et le décret du 20 juillet 1972, le syndic est la personne (ou société) chargée d’assurer la conservation de l’immeuble, l’administration des parties communes et l’exécution des décisions prises en assemblée générale.
En pratique, cela signifie que le syndic a un rôle à la fois administratif, juridique et financier pour le compte du syndicat des copropriétaires.
Activités couvertes par la carte S
Avec la carte S, un professionnel peut notamment :
- Organiser les assemblées générales de copropriétaires
- Établir et faire voter le budget prévisionnel
- Assurer la gestion comptable et financière de l’immeuble
- Passer des contrats avec des prestataires (entretien des parties communes, travaux, assurances)
- Veiller à l’application du règlement de copropriété
Contrairement à la carte G, la carte S ne permet pas de gérer des locations. Elle est exclusivement réservée à la gestion des immeubles en copropriété.
Exemple concret
Un syndic professionnel qui gère un immeuble de 20 copropriétaires à Marseille doit impérativement disposer d’une carte S. Cela lui permet de convoquer les assemblées générales, de faire voter un ravalement de façade et de mandater une entreprise pour réaliser les travaux.
Sans carte S, il serait en exercice illégal, ce qui expose à des sanctions pénales (article 14 de la loi Hoguet).
Différences entre carte T, carte G et carte S
La carte T autorise les opérations de transaction (vente, achat, location, recherche de biens et fonds de commerce) ; c’est l’activité d’intermédiation au sens de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972. Ces textes encadrent qui peut “s’entremettre” dans la transaction et sous quelles conditions (aptitude, garantie, RCP, moralité).
La carte G couvre la gestion locative au nom des propriétaires : encaissement des loyers pour compte de tiers, émissions de quittances, suivi des travaux et des réparations, exécution du mandat de gestion. Elle ne donne pas le droit de réaliser des ventes, ce qui demeure couvert par la carte T selon la répartition des activités définie par la réglementation.
La carte S vise l’activité de syndic de copropriété : administration des parties communes, exécution des décisions d’assemblée générale, tenue de la comptabilité de la copropriété et gestion des contrats de l’immeuble. Le syndic agit pour le syndicat des copropriétaires et ne fait pas de gestion locative pour un bailleur, ce qui distingue clairement S de G.
Ce que chaque carte permet (et ne permet pas)
- Carte T (Transaction) : publier des mandats de vente, négocier et accompagner jusqu’à la signature ; ne permet pas d’encaisser des loyers pour le compte d’un bailleur.
- Carte G (Gestion) : percevoir les loyers, payer les factures liées au bien, gérer les sinistres ; ne permet pas de mener des ventes/achats pour autrui.
- Carte S (Syndic) : convoquer les AG, faire exécuter les décisions, tenir la comptabilité de copropriété ; ne permet pas la gestion locative individuelle ni la transaction.
Exemples concrets pour trancher vite
- Vous mettez en vente un appartement pour un client : carte T obligatoire.
- Vous encaissez des loyers et gérez des réparations pour un bailleur : carte G.
- Vous administrez un immeuble en copropriété, tenez les AG et exécutez les décisions : carte S.
Erreurs fréquentes à éviter
Confondre mise en location (mandat de recherche de locataire, carte T) et gestion locative au quotidien (carte G). Confondre gestion de copropriété (carte S) avec gestion d’un parc locatif (carte G). Réunir plusieurs activités nécessite de cumuler les mentions sur la carte professionnelle (par exemple T + G), selon les conditions posées par la CCI et Service-Public.
Bon réflexe : si vous manipulez des fonds pour le compte d’autrui (loyers, provisions de copropriété), vous n’êtes pas en simple “transaction” ; vous êtes en G ou en S suivant le cas.
Liens utiles
Demande/renouvellement et conditions (aptitude, garantie, RCP) sont détaillés par Service-Public et la CCI ; vérifiez les montants de garantie et les pièces demandées avant tout dépôt.
Pour approfondir la carte T et vos démarches :
- comment-obtenir-carte-t-cci
- carte-t-quelles-pieces-fournir
- carte-t-combien-ca-coute-2025
- creer-societe-pour-carte-t
Comment obtenir la bonne carte professionnelle ?
Quelle que soit la nature de votre activité immobilière (transaction, gestion ou syndic), vous devez obtenir la carte professionnelle correspondante auprès de la CCI territoriale (Chambre de commerce et d’industrie).
Cette obligation est fixée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972. Le formulaire officiel est accessible via le portail Service-Public.fr.
Conditions légales pour obtenir une carte professionnelle
Pour obtenir une carte T, G ou S, il faut justifier de plusieurs conditions :
- Aptitude professionnelle : diplôme immobilier (BTS professions immobilières, licence en droit avec option immobilier) ou expérience significative dans le secteur. Voir notre guide : diplome-experience-carte-t
- Capacité financière : une garantie financière est obligatoire si vous détenez des fonds, loyers ou dépôts pour le compte de vos clients. Son montant varie selon le volume géré.
- Assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) : elle couvre les litiges liés à votre activité.
- Honorabilité : l’extrait de casier judiciaire doit être vierge de certaines condamnations (voir : carte-t-casier-judiciaire-obligatoire).
Procédure auprès de la CCI
La demande se fait auprès de la CCI compétente pour votre siège social. Le dépôt doit comporter un dossier complet : pièces d’identité, justificatifs de diplôme/expérience, attestation RCP, garantie financière, extrait Kbis, etc.
👉 Pour préparer votre demande, consultez : carte-t-quelles-pieces-fournir.
La CCI délivre ensuite une carte professionnelle valable 3 ans (depuis la réforme de 2015). Elle doit être renouvelée avant expiration, sous peine d’interruption d’activité. Pour en savoir plus : carte-t-duree-validite-renouvellement.
Cumul possible des cartes
Une même société peut cumuler plusieurs mentions (ex. T + G ou T + S) si elle exerce plusieurs activités. Dans ce cas, les obligations (garantie, RCP, diplômes) s’appliquent à chaque activité.
Exemple : une agence immobilière qui fait à la fois de la transaction (vente de biens) et de la gestion locative (encaissement des loyers) doit demander une carte T avec la mention G.
Checklist : quelle carte choisir selon votre projet ?
Choisir la bonne carte professionnelle dépend directement de la nature de votre activité immobilière. Pour éviter les erreurs, voici une checklist claire avec des cas pratiques.
Cas n°1 : Agent immobilier indépendant
👉 Vous ouvrez une agence immobilière spécialisée dans la vente d’appartements.
- Carte nécessaire : Carte T (Transaction)
- Pourquoi ? Parce que vous signez des mandats de vente ou de location et accompagnez vos clients jusqu’à la transaction.
- Attention : si vous gérez ensuite la location (encaissement des loyers), il faudra ajouter la mention G.
Cas n°2 : Société de gestion locative
👉 Vous créez une société qui propose aux bailleurs de gérer leurs biens (encaissement des loyers, paiement des charges, suivi des réparations).
- Carte nécessaire : Carte G (Gestion)
- Pourquoi ? Parce que vous manipulez des fonds pour le compte d’autrui (loyers, dépôts de garantie).
- À noter : une garantie financière est obligatoire dans ce cas.
Cas n°3 : Syndic professionnel de copropriété
👉 Vous souhaitez administrer des immeubles en copropriété, organiser les assemblées générales et suivre les travaux des parties communes.
- Carte nécessaire : Carte S (Syndic)
- Pourquoi ? Parce que vous exercez une activité de gestion collective au nom du syndicat des copropriétaires.
- Erreur fréquente : croire que la carte G suffit pour gérer une copropriété.
Cas n°4 : Activité mixte
👉 Vous ouvrez une agence qui fait à la fois de la transaction et de la gestion locative.
- Carte nécessaire : Carte T avec mention G
- Pourquoi ? Vous devez cumuler les autorisations selon vos activités.
- Exemple : un agent immobilier qui vend des appartements (T) et gère ensuite les locations pour ses clients (G).
La carte T, la carte G et la carte S répondent chacune à un cadre bien précis défini par la loi Hoguet et le décret du 20 juillet 1972.
- La carte T couvre les transactions immobilières.
- La carte G s’applique à la gestion locative.
- La carte S encadre l’activité de syndic de copropriété.
Se tromper de carte peut entraîner une interdiction d’exercer et des sanctions pénales. C’est pourquoi il est essentiel d’identifier en amont votre activité exacte et de vérifier les obligations légales (diplôme, expérience, garantie financière, RCP).
Chez Legidesk, nous accompagnons les professionnels de l’immobilier dans toutes leurs démarches administratives :
- Constitution du dossier auprès de la CCI
- Vérification des conditions légales et garanties
- Suivi du renouvellement de carte professionnelle
👉 Ne perdez pas de temps avec la complexité administrative : contactez-nous dès aujourd’hui pour sécuriser votre demande de carte T, G ou S.