Obtenir la carte T est une étape obligatoire pour exercer légalement en tant qu’agent immobilier ou pour toute activité de transaction sur immeubles et fonds de commerce. Mais faut-il absolument créer une société pour y avoir droit ?

La réponse n’est pas aussi tranchée qu’on pourrait le croire : la loi Hoguet autorise aussi bien les personnes physiques que les personnes morales à détenir une carte T, ce qui signifie qu’il est possible de l’obtenir en nom propre ou via une structure juridique. Pour voir l’ensemble des conditions d’obtention, rendez-vous sur cet article.

Ce choix n’est pas anodin : il a des implications sur votre fiscalité, votre responsabilité, la perception de vos clients et la manière dont vous pourrez développer votre activité. Voyons d’abord ce que dit la loi.

Ce que dit la loi sur la carte T et le statut juridique

La loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre les conditions d’accès et d’exercice des professions immobilières.

Son article 3 précise que la carte professionnelle de transaction peut être délivrée à toute personne physique ou morale qui remplit les conditions d’aptitude, de moralité et de capacité financière prévues par les textes.

Cela signifie qu’il n’existe aucune obligation légale de créer une société pour obtenir la carte T :

• Une personne physique peut déposer une demande si elle est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant qu’entrepreneur individuel.
• Une personne morale (SAS, SARL, etc.) peut également en être titulaire, à condition que son représentant légal remplisse les conditions d’aptitude professionnelle.

Le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 complète ce cadre en fixant les pièces justificatives à fournir et en précisant que la carte mentionne le nom de la personne titulaire (physique ou morale) et, le cas échéant, celui du représentant légal.

En pratique, ce choix dépend surtout de votre projet : un professionnel qui démarre seul et souhaite tester son activité peut parfaitement obtenir la carte T à titre individuel, tandis qu’un projet nécessitant une équipe, des associés ou une levée de fonds passera généralement par une société.

Demander la carte T en nom propre (entreprise individuelle)

Demander la carte T à titre individuel est tout à fait légal et souvent plus simple à mettre en place au démarrage. Dans ce cas, la carte est délivrée à votre nom, en tant que personne physique immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Avantages de la carte T en nom propre

Le principal avantage est la simplicité administrative. Vous n’avez pas besoin de créer de statuts ni de passer par une immatriculation complexe : une inscription en entreprise individuelle (EI) ou en entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) suffit. Les frais de création sont réduits, et la gestion comptable est allégée par rapport à une société.

Cela peut aussi être un bon choix si vous souhaitez tester votre activité avant d’investir dans une structure plus lourde. Par exemple, un ancien négociateur immobilier qui souhaite se lancer seul en tant qu’agent peut obtenir sa carte T rapidement sans passer par la création d’une SAS ou d’une SARL.

Inconvénients

En revanche, demander la carte T en nom propre implique que toutes les obligations légales (assurance RC Pro, garantie financière si nécessaire) et la responsabilité pèsent directement sur vous. En entreprise individuelle, il n’y a pas de séparation stricte entre votre patrimoine professionnel et personnel, sauf si vous avez opté pour l’EIRL ou le statut d’entrepreneur individuel version post-2022 qui protège la résidence principale et certains biens personnels.

Autre limite : si vous envisagez de développer une équipe ou de faire entrer des associés, vous devrez tôt ou tard passer à une forme sociétaire, ce qui impliquera de redéposer une demande de carte au nom de la nouvelle structure.

📖 Référence légale : article 3 de la loi Hoguet et article 1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 – Légifrance.

Demander la carte T via une société

Lorsque la carte T est demandée au nom d’une société, elle est délivrée à la personne morale immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS). C’est le représentant légal de cette société (gérant, président…) qui doit remplir les conditions d’aptitude professionnelle, de moralité et de capacité financière prévues par la loi Hoguet et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972. La demande peut se faire en ligne comme on l’explique ici : voir l’article.

Les formes juridiques les plus courantes pour la carte T

• SAS / SASU : forme souple, adaptée aux projets qui prévoient des évolutions rapides ou l’entrée d’associés.
• SARL / EURL : cadre plus encadré, souvent choisi par les petites structures familiales ou les projets stables.
• Sociétés d’exercice libéral (SEL) : plus rares dans l’immobilier, utilisées par certains groupements spécialisés.

Quelle que soit la forme choisie, c’est bien la société qui est titulaire de la carte T, mais celle-ci n’a de validité que tant que son représentant légal remplit les conditions.

Avantages

La société permet de séparer le patrimoine professionnel et personnel (protection juridique renforcée par rapport à l’entreprise individuelle). Elle offre aussi plus de crédibilité auprès des banques, investisseurs et partenaires, ce qui peut être décisif pour obtenir un financement ou nouer des partenariats.

Elle facilite également la croissance de l’activité : recrutement de collaborateurs, signature de baux commerciaux, accueil d’associés.

Inconvénients

Créer une société implique des frais de constitution (rédaction de statuts, formalités) et une gestion administrative plus lourde (comptabilité, obligations légales).

En cas de changement de représentant légal, la CCI doit être informée et peut exiger un nouveau dossier, ce qui peut temporairement bloquer certaines transactions.

💡 Exemple : un réseau d’agences immobilières choisira presque toujours la société pour structurer ses flux financiers, partager le capital entre associés et faciliter la gestion multi-sites.

📖 Référence légale : article 3 de la loi Hoguet – Légifrance.

Peut-on obtenir la carte T en auto-entrepreneur ?

Le régime d’auto-entrepreneur (ou micro-entreprise) attire par sa simplicité : formalités réduites, comptabilité allégée et charges sociales proportionnelles au chiffre d’affaires. Mais peut-on réellement exercer comme agent immobilier et obtenir la carte T sous ce statut ?

La position de la loi sur la carte T en auto-entreprise

La loi Hoguet et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 n’interdisent pas explicitement aux auto-entrepreneurs de demander la carte T. Ce qui compte, c’est que le demandeur soit immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et remplisse les conditions d’aptitude professionnelle, de moralité et de capacité financière. Or, un auto-entrepreneur qui se déclare en activité de « transactions immobilières » peut parfaitement être inscrit au RCS.

Les contraintes pratiques

En réalité, ce statut est rarement adapté à l’activité immobilière pour plusieurs raisons :

• Les revenus de l’agent immobilier peuvent dépasser rapidement le plafond de chiffre d’affaires du régime micro (77 700 € en 2025 pour les prestations de services), ce qui entraîne une sortie forcée du régime.
• Les obligations de garantie financière et d’assurance RC Pro s’appliquent de la même manière que pour une société, sans simplification particulière.
• Certains partenaires (banques, promoteurs, réseaux) peuvent percevoir ce statut comme moins crédible qu’une société.

En pratique

L’auto-entreprise peut convenir à un professionnel qui souhaite tester l’activité à petite échelle ou exercer en complément d’une autre activité, mais ce sera rarement une solution viable pour un projet immobilier ambitieux.

📖 Référence légale : article 3 de la loi Hoguet et article 1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 – Légifrance.

Quel choix pour démarrer avec la carte T ?

Le choix entre entreprise individuelle, auto-entreprise et société pour demander la carte T dépend moins de la loi que de votre vision à moyen et long terme. Chacun de ces statuts répond à des besoins différents.

Pour démarrer seul et tester l’activité

Si vous souhaitez vous lancer rapidement, sans frais importants, et que vous n’êtes pas encore sûr de vouloir développer une équipe, l’entreprise individuelle est souvent le choix le plus simple. Vous pourrez évoluer vers une société plus tard si votre activité décolle.

💡 Exemple : un ancien salarié d’agence qui démarre comme agent indépendant peut obtenir sa carte T en nom propre pour signer ses premiers mandats.

Pour un projet d’appoint ou complémentaire

Le régime d’auto-entrepreneur peut convenir pour une activité immobilière accessoire (ex. chasseur immobilier en parallèle d’une autre activité), à condition de rester sous les plafonds de chiffre d’affaires. C’est aussi une façon de tester un modèle avant de se structurer.

⚠️ Attention toutefois à l’image renvoyée : certains clients ou partenaires privilégieront des structures plus « établies ».

Pour un projet ambitieux et structuré

Si vous envisagez de recruter, de lever des fonds, d’ouvrir plusieurs agences ou de travailler avec des promoteurs, la société est presque incontournable. Elle protège votre patrimoine personnel, rassure vos partenaires et facilite les montages financiers.

💡 Exemple : un réseau d’agences franchisées opérera toujours sous forme sociétaire (SAS ou SARL) pour centraliser la gestion et partager le capital entre associés.

En résumé, aucun statut n’est imposé par la loi pour obtenir la carte T, mais le choix doit être cohérent avec vos objectifs de développement et votre tolérance au risque.

Gagner du temps avec Legidesk

Choisir le bon statut et constituer un dossier complet pour obtenir la carte T est souvent plus complexe qu’il n’y paraît. Entre les justificatifs à préparer, les obligations légales à respecter et les formalités à déposer auprès de la CCI, il est facile de perdre du temps… et parfois de voir sa demande retardée pour une simple pièce manquante. Nous vous faisons gagner du temps sur les délais d’obtention.

Chez Legidesk, nous accompagnons aussi bien les entrepreneurs individuels que les sociétés dans leurs démarches. Notre équipe vérifie votre éligibilité, vous conseille sur le statut le plus adapté à votre projet immobilier et prépare l’intégralité du dossier pour un dépôt accepté dès le premier envoi.

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